05. 세입자라면 부동산 사기 트렌드(?)를 잘 파악해둬야 합니다. (마지막 회)

 

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전세

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신축빌라 깡통주택 주의보…
강서구 82%가 보증금 날릴 위험

① 신축빌라에서 이른바 깡통주택이 속출하고 있다. 깡통주택은 전세가가 매매가를 넘어서거나 차이가 거의 없어 집을 팔아도 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 주택을 말한다.

② 18일 부동산 플랫폼 다방을 운영하는 스테이션3가 국토교통부 실거래가 자료를 바탕으로 올해 지어진 서울 신축빌라의 상반기 전세 거래 2,752건을 전수 조사한 결과 전체의 26.9%(739건)가 전세가율 90%를 웃돌았다. 전셋값이 매매가와 같거나 더 높은 경우도 19.8%(544건)에 달했다.

깡통주택 비율이 가장 높은 곳은 강서구였다. 전세 351건 가운데 290건(82.6%)이 전세가율 90%를 웃돌았다. 100가구 가운데 82가구가 깡통주택인 셈이다. 화곡동이 252건으로 강서구 깡통주택의 대부분을 차지했다. 도봉구는 40건 가운데 전세가율 90%를 넘는 전세가 22건(55%)에 달하며 그 뒤를 이었다.

최근 심각한 아파트 전세난으로 빌라 전세를 찾는 사람들이 증가하고 있어 이 같은 깡통주택에 대한 각별한 주의가 필요하다. / 2021년 8월 19일

 

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용어 설명

• 깡통주택: 임대 보증금과 주택담보대출을 합한 금액이 집값보다 더 높거나 비슷한 수준인 집을 말합니다. 만일의 사태에 집을 팔아도 보증금을 돌려줄 수 없어 세입자가 피해를 볼 수 있습니다. 텅텅 비어서 깡통이나 다름없다는 의미로 깡통주택, 깡통전세라고 합니다.
• 전세가율: 매매가 대비 전세 보증금 비율을 말합니다.


이 기사는 왜 중요할까?

목돈을 보증금으로 걸고 이사할 때 돌려받는 전세 제도는 전 세계에서 우리나라가 유일하다고 합니다. 전세는 다달이 나가는 월세를 절약할 수 있기 때문에 세입자가 자산을 형성하기에 유리한 구조입니다. 요즘은 전세를 선호하는 현금부자들도 있다고는 하지만, 여전히 전세는 서민들의 삶과 밀접한 관련을 맺고 있습니다. 때문에 집값 동향만큼이나 전세시장 분위기는 중요한 부동산 뉴스 소재입니다.

특히 이 기사는 세입자들의 보증금을 위협하는 깡통전세의 위험성을 전하고 있는데요. 2030세대가 주로 선택하는 원룸이나 오피스텔 전세도 요즘 1~2억 원은 기본입니다. 그런데 만약 이렇게 큰돈을 돌려받지 못하게 된다면 얼마나 당혹스러울까요. 자신의 보증금을 지키기 위해서라도 이런 전세시장 분위기에 대한 기사를 꼼꼼히 읽으며 관련 지식을 쌓아보세요.


기사 함께 읽기

깡통주택은 보증금과 대출금을 더한 금액이 집값에 육박하는 집을 뜻합니다(①). 그럼 이런 깡통주택은 언제, 어떻게 발생할까요? 먼저 집주인의 의도와 상관없이 깡통주택이 속출하는 시기가 있습니다. 바로 집값 하락기입니다. 임차 계약은 보통 2년 동안 유지되는 반면 집값은 시시각각 움직입니다. 때문에 집값이 급락하면 보증금이 집값보다 높아지는 현상이 일어날 수도 있습니다.

또한 과도한 갭 투기로 인해 깡통주택이 발생하기도 합니다. 1억 원짜리 집이 있다고 칩시다. 이 집을 그냥 구매하려면 당연히 시세대로 1억 원이 필요하겠죠. 그런데 이 집에 전세입자가 살고 있고, 보증금이 7,000만 원이나 된다면 어떨까요? 3,000만 원만 있어도 집을 살 수 있습니다. 대신 전세입자에게 보증금을 돌려줘야 할 의무를 새로운 집주인이 이어받기만 하면 됩니다. 그런데 알고 보니 이 집주인의 재산은 3,000만 원이 전부였습니다. 세입자가 이사 갈 때가 되어 보증금을 달라고 해도 줄 능력이 없는 거죠. 결국 피해는 세입자가 감당할 수밖에 없습니다.

나아가 어떤 사람들은 이런 방식으로 집을 여러 채 사들여서 세입자를 바꿀 때마다 전세금을 올립니다. 집값은 그대로인데 보증금만 치솟고, 결국은 보증금을 날릴 위험이 큰 깡통주택들이 양산됩니다.

끝으로 이 기사에서 주목한 것과 같이 신축빌라의 사례가 있습니다. 신축빌라에 깡통전세가 유난히 많은 이유는 무엇일까요? 건물을 새로 지을 때 충분한 자본 없이 대출로 집을 짓는 경우가 많기 때문입니다. 융자가 많이 끼어 있는 집은 깡통주택으로 전락할 가능성이 크죠.

깡통전세를 피하려면 전세 계약 시 해당 집에 대출금이 얼마나 있는지 부동산등기부등본을 제대로 확인해야 합니다. 참고로 부동산등기부등본은 주소만 알면 대법원 인터넷 등기소에서 쉽게 떼어볼 수 있습니다. 등기부등본 확인이 가장 정확하지만, 전세가율을 확인하는 것도 상당히 도움이 됩니다. 기사에서도 깡통주택의 위험성을 전세가율로 보여주고 있는데요(②). 전세가율이란 집값 시세 대비 전세 보증금의 비율입니다. 신축빌라의 26.9%가 전세가율이 90%에 달했다고 하는데요. 만약 시세가 3억 원인 집이라면 전셋값이 2억 7,000만 원을 넘는 수준인 겁니다. 2021년 11월 기준 서울 아파트 전세가율이 57.2%인 것을 고려하면 얼마나 심각한 상황인지 짐작이 가죠?

전세가율을 계산해 보고 싶은데 시세는 어떻게 확인하면 좋을까요? 같은 건물에 매매 물건이 나와 있는 집이라면 부동산이나 인터넷으로도 시세를 확인할 수 있지만, 그런 경우는 많지 않습니다. 이럴 땐 국토교통부 실거래가 공개 시스템(rt.molit.go.kr)을 활용할 수 있습니다.

국토교통부 실거래가 공개 시스템은 아파트부터 연립, 다세대, 단독주택은 물론 오피스텔과 상가, 토지의 실거래가를 확인할 수 있는 곳입니다. 이 사이트에서 해당 집이 과거에 실제 얼마에 거래됐는지 확인해 보거나 인근에 위치한 비슷한 규모의 집이 거래된 가격을 체크해 보면 전세 보증금이 적정한 수준인지를 대강 짐작할 수 있습니다.


TIP
▶ 갭 투자
이 기사에는 등장하지 않지만 깡통주택과 밀접한 연관을 맺고 있는 단어입니다. 일부러 전세입자가 있는 집을 구매하는 방식으로, 전세 보증금을 제외한 나머지 금액만 조달하면 되기에 집주인의 구매 부담이 상대적으로 낮습니다. 하지만 제때 전세 보증금을 돌려주지 못할 가능성이 크다는 문제가 있습니다. 실제로 수십, 수백 채를 갭 투자 방식으로 사들이고 높은 보증금에 세입자를 구한 뒤 돈을 돌려주지 않아 세입자들의 집단 피해가 발생하는 사고도 종종 발생합니다. 때문에 정당한 투자가 아닌 갭 투기로 불러야 한다는 비판의 목소리도 높습니다.

▶ 집주인과 갈등을 겪고 있는 세입자라면
일찌감치 이사 사실을 알렸는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다고 할 때, 뜬금없이 월세를 훅 올려달라고 할 때 세입자는 당혹스럽기 그지없습니다. 이럴 때 도움을 받을 수 있는 곳이 바로 주택임대차분쟁조정위원회(www.hldcc.or.kr)입니다. 개인이 풀기 힘든 임대차 문제를 나라에서 해결해 주는 곳인데요. 전세 보증금이나 월세, 집수리 비용 부담, 묵시적 갱신 등 임대차에 관한 다양한 갈등을 다룹니다. 상담전화는 무료고 실제 갈등 조정이 진행되는 경우도 비용이 매우 저렴합니다. 서울 시민이라면 서울시 전월세 보증금지원센터(120, 02-731-6720~1)에서도 상담과 법률 지원을 받을 수 있습니다.

전세입자의 경우 전세보증보험에 가입해두는 것도 방법입니다. 전세보증보험은 보증금을 돌려받지 못하는 상황에서 세입자에게 보증금을 미리 지급하고 나중에 집주인에게 이 금액을 추징합니다. 집주인이 주택임대사업자라면 전세보증보험 가입이 의무적이지만 그렇지 않은 집도 많기 때문에 체크해 보고 꼭 가입하시기 바랍니다.


기자의 한마디

집주인이 괜찮다고 해도, 부동산 중개인이 걱정 말라고 해도 본인이 판단하기에 위험하다면 부동산은 절대 계약해선 안 됩니다. 평소 이런 부동산 사기나 피해 기사들을 숙지하고 있다면 정확한 판단을 내리는 데 큰 도움이 되죠. 부동산 사기나 법의 허점을 노린 편법도 시대에 따라 변화합니다. 특히 세입자라면 이런 트렌드(?)를 잘 파악해둬야 합니다.