10. 주택연금은 직장인의 최후 보루다. (마지막 회)

 

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대한민국의 노인 빈곤율이 세계 1위인 것은 공적연금의 부실과 급속한 고령화도 있지만, 집 한 채를 전부로 은퇴하는 사람들이 대부분이기 때문이다. 그러나 의외로 대한민국의 노인들이 그렇게 가난하지는 않다. 가령, 서울의 15억짜리 고가아파트에 사는 노인인데 국민연금 50만 원을 받는 것 이외의 소득이 없다고 하자. 이런 경우, 실제로는 적지 않은 자산을 보유하고 있지만 노인 빈곤율 공식에는 빈곤 노인으로 잡힌다. 노인 빈곤율은 자산(stock)이 아니라 현금흐름, 즉 캐시플로우(cash flow)의 관점에서 평가를 하기 때문이다. 실제로 고가 주택에 재산세와 종부세가 늘어나면서 은퇴 노인들의 불만이 높아졌다. 이런 경우 가진 집을 팔고 더 싼 지역으로 이동하면 되지 않겠느냐, 라고 이야기하는 사람들이 있다. 그러나 평생을 살아온 터전을 쉽게 바꾸는 것은 노인들에게는 쉽지 않은 선택이다. 비단 고가주택이 아니라고 해도, 집 한 채가 전부인 고령 노인들은 재취업도 어렵고 약간의 국민연금 또는 기초연금 외에 현금흐름을 만들어 내기가 어렵다. 이런 경우 선택지는 두 가지다.
 
첫째, 집을 처분하고 더 저렴한 집으로 옮긴 후 남은 금액을 생활비로 만들거나 수익형 자산을 만드는 것.
 
둘째, 가진 집을 유동화해서 집을 담보로 매월 일정 금액을 받는 것.
 
여기서 둘째 선택지가 주택연금이다. 100세 시대가 현실화된 시대에 직장인들이라면 주택연금에 대한 기본적인 내용은 숙지할 필요가 있다. 국민연금, 퇴직연금, 개인연금의 매우 중요하다. 소득이 끊기는 노년기에 노후 빈곤만큼은 피해야 한다는 점을 강조하고 싶었기 때문이다. 만약 앞에서 말한 3가지 연금이 충분히 준비되지 않았다면, 마지막으로 선택할 수 있는 것이 바로 주택연금이다.

대한민국 국민에게 내 집 한 채는 단순히 투자자산과 거주지만이 아닌, 그 이상의 정신적인 가치를 지닌다. 또한 내 집 한 채만큼은 사후에도 자녀에게 물려주고 싶은 게 대한민국 부모의 마음이기도 하다. 그러나 현실적으로 장성한 자녀들에게 생활비를 매달 받는 것도 쉽지 않은 일이고, 생활비가 부족해 어려움을 겪고 있다면 주택연금이 최후의 보루가 될 수 있다.
 
주택연금은 주택을 담보로 한 마이너스 통장의 개념이기에 실제로 은퇴자산이 넉넉한 계층은 가입하지 않는다. 앞에서도 강조했듯이, 생활비가 부족하고 집 한 채가 전부인 노인들이 고심 끝에 선택하는 종착지인 것이다. 집을 담보로 한 은행 대출은 소득 증빙이 필요하다. 소득이 없는 노인들은 대출을 얻기도 힘들고, 소득이 있어도 매달 원리금을 부담해야 하므로 집을 담보로 생활하는 것도 쉽지 않다. 생활자금 대출은 1억 원까지만 되기 때문에 지속적인 현금흐름을 만들어 낼 수도 없다. 또한 70세가 넘으면 취업도 대단히 어려워서 집 한 채가 전부인 은퇴 노인들이라면 약간의 국민연금, 기초연금으로는 생활이 불가능하므로 주택연금가입을 고려하게 된다.
 
주택연금제도는 2007년 처음 대한민국에 도입되었고, 얼마 전까지만 해도 자신의 집을 담보로 연금을 받는다는 것에 대해서 꺼리는 노년층들이 많았다. 그러나 점점 주택연금가입자는 늘어나고 있고 현금흐름이 막힌 노년층들에게는 이 제도가 점점 대중화되고 있다.
 

1. 주택연금의 장점
평생 가입자와 배우자 모두에게 거주를 보장하고, 부부 중 한 사람이 사망한다고 해도 감액 없이 평생 일정 금액을 수령할 수 있다. 이 첫 번째 조건, 거주를 보장한다는 것이 가장 중요하다. 은퇴 노인도 어디에선가는 항상 거주해야 한다. 자신의 집에서 평생 사망할 때까지 살면서 돈을 받는다는 점이 주택연금의 가장 큰 장점이다. 기회비용의 측면에서 볼 때 은퇴준비가 충분히 안 된 노인들이 전세와 월세로 거주하는 것은 쉽지 않다. 전세의 경우 상당수의 목돈이 묶여야 하고, 2년마다 금액을 올려 줘야 한다. 월세의 경우 알토란 같은 현금이 매월 빠져나간다. 삶의 질에 거주의 안전성이 미치는 요인은 매우 크기 때문에, 현금흐름이 부족한 노인들의 선택지가 될 수 있다.
 

2. 주택연금의 단점
주택연금가입 후 집값이 급등해도 받는 금액은 늘어나지 않기 때문에 상실감이 생길 수 있다. 단, 주택연금가입 후 집값이 오른다고 해도(받은 금액과 비용을 제하고) 상속인에게 남은 금액이 가는 구조기 때문에 상속 시 남겨진 자산은 늘어난다. 물론, 주택연금 해지를 할 수도 있지만 적지 않은 보증료 손실을 봐야 하고, 동일 주택으로 재 가입하려면 3년이라는 시간이 걸린다. 여기서 주택의 가격이 크게 올랐다면, 집을 갈아타는 방식으로 월지급금을 높이는 방법이 가능하긴 하다. 국민연금의 경우 물가상승률이 반영되어 연금도 증액되지만, 주택연금은 인플레이션이나 집값의 상승을 반영하지 않는다.
 

3. 주택연금 활용 팁
70세 이후 완전히 사회활동을 접고 소득을 창출할 수 없을 때 최대한 늦게 가입하는 것이 좋다. 60대까지는 아직 근로소득을 만들어 낼 수 있고, 국민연금, 기초연금의 수령나이가 만 65세(세대에 따라 다름)라는 점을 감안하면 실질적으로 주택연금의 가입 여부는 70세 정도에 판단하는 것이 적당하다. 실제로 주택연금의 가입자들은 3중 보장(국민연금, 개인연금, 퇴직연금)의 안전장치가 부실하고, 자녀들의 도움을 받기도 어려운 고령 노인들이 대부분이다. 주택연금은 자신의 집을 담보로 마이너스 이자를 내는 역모기지론이므로 일반적인 연금 상품과는 다르다. 정부의 주택연금가입 장려는 고령화의 공포와 고령자들의 소비 급감, 경기침체를 막기 위한 의도가 있다.
 
평균수명이 늘어나면서 주택연금의 수령금액이 줄어들 수 있다는 점을 감안해야 하고, 나이를 한 살이라도 더 먹고 가입할수록 수령액이 늘어난다는 점을 체크하자.