06. 부동산 사무실은 대체 어디다가 차려야 하나요?

 

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개업을 하기로 마음을 먹었다면 중개사무소 위치를 선정해야 한다. 여기서 많은 사람들이 기존 중개사무소를 인수하는 것과 빈 점포에 들어가서 중개사무소를 창업하는 것을 고민하게 된다. 

지역마다 다르지만 기존 중개업소들이 규정을 맺어 신규업소의 진입을 막는 경우도 있다. 특히 명부를 공유하거나 회원제인 곳은 신규업소가 진입하기 힘드니 이 점을 확실히 확인하고 중개 시장에 진입해야 한다. 

기존의 중개사무소를 권리금을 주고 인수하는 경우에도 매물과 명단을 어디서부터 어디까지 인수받을 것인지에 대해서 반드시 짚고 넘어가야 한다. 한자리에서 오래 영업을 한 부동산 사무실은 보유한 매물이 많고 단골손님이 많이 따르는데 물리적인 사무실은 권리금을 받고 넘기더라도 기존 고객들과 매물을 그대로 가져가 인근에 다른 사무실을 차려 그쪽에서 버젓이 장사하는 경우도 많기 때문이다. 

실제로 개업 경험이 아예 없는 초보 대표님의 경우 이 부분을 확실히 하지 않아 사무실은 권리양수 받았으나 텅 빈 껍데기만 받아 운영에 힘들어하기도 한다. 나는 정말 아무것도 모르고 개업을 했다. 지금에서는 이런 글을 쓰고 있지만, 되돌아보면 정말 아찔한 순간들이 많았다. 개업을 하고 나서야 회원제와 비회원제가 있다는 걸 알만큼 무지했다.

중개업에 처음 뛰어드는 초보라면 내 중개사무소의 위치 선정은 나 스스로가 손님이 되는 귀한 경험이기도 하다. 고마운 손님들이 방문하게 될 입지에 대해서도 신중히 생각해야 하는데 사람들이 많이 다니는 곳이라고 해서 무조건 좋은 위치는 아니다. 흐르는 동선의 경우에는 사람이 많이 오고 간다고 해서 실제 부동산 사무실의 손님으로 이어지지 않는 경우가 많다. 입지에 대해서는 상가분석이나 입지분석 책을 찾아보고 공부하는 것도 많은 도움이 된다. 

내가 아무리 열심히 한다고 해도 외진 곳이나 사람이 잘 다니지 않는 곳은 살아남기 위해 몇 배의 노력이 필요하다. 거래하는 업종에 따라 다르긴 하지만 권리금을 아끼고 월세를 아껴 그만큼의 광고비를 더 투자해 손님을 끌어모으자고 생각하기도 하는데 안타깝게도 입지 좋은 사무실에서도 광고비를 투자한다. 만약 두 사무실이 동일한 광고를 진행한다고 하면 당연히 입지 좋은 곳에 더 많은 손님이 몰릴 것이다. 이 세상에서 가장 소중한 나에게 온 정성을 쏟아 중개를 한다고 생각하고 나의 사무실 위치를 신중하게 고르자. 

모든 것이 완벽한 사무실은 없다. 어떤 것이 장점이면 반드시 단점도 있는 법이니, 이것저것 잘 비교해 보고 나의 사무실을 찾아보는 것이 좋다. 아는 사람 중에서는 엘리베이터가 없는 4층 건물에서 개업을 한 사람이 있었다. 그곳은 자동차 전시장이 있거나 사람들이 많이 다니는 동선이라기보다는 차량 이동량이 많은 8차선 도로 옆에 있는 사무실이었는데, 실제로 주거용 부동산 중개를 주 종목으로 하시는 분이었기 때문에 그쪽에서의 실무는 참 힘들었다고 한다. 위치가 위치인 만큼 찾아오는 손님 중에서는 굵직굵직한 손님들이 많았지만, 그 손님들의 평균 연령대를 봤을 때 엘리베이터가 없는 건물이라는 점은 너무나 치명적이었다. 

부동산도 어찌 보면 사람과 사람이 하는 일이기 때문에 자주 사무실에 커피 마시러 오시고 얼굴 비춰주는 손님들과 유대관계가 생기고, 또 단골이 되어가는 것인데 그런 연세 많으신 손님들과 돈독한 인간관계를 쌓기에는 너무나 고충이었던 것이다. 결국 이 분은 사무실을 정리하고 다른 곳에서 소속 공인중개사로 일하고 있다. 손님이 접근하기 어려운 사무실을 월세가 저렴하다는 이유로 창업하는 것은 다시 한번 생각해 보라고 말하고 싶다.

중개사무소의 위치에 대해서는 간단하게 분류를 할 수 있는데 장단점을 정리해 보자.


아파트 단지 안 부동산

아파트 단지 안 부동산은 주 고객이 뚜렷하다. 실제 손님이 어떤 아파트를 거래하기로 마음을 먹었다면 단지 안 부동산을 찾아가는 것이 일반적이고, 기존 아파트를 내놓는 경우에도 단지 안 부동산을 직접 방문하여 물건을 내놓는 경우가 많기 때문에 물건 확보가 가장 용이하다. 경기가 안 좋다고 해도 대단지 아파트는 일정량의 거래가 있다. 상가나 사무실 토지보다는 거래가 꾸준한 편이다. 또한 매매계약을 성사시켰을 때 무조건 이사 갈 곳을 정해야 하기 때문에 신뢰를 쌓는다면 매도자가 살 집을 구해주는 계약을 동시에 할 수도 있다.

하지만 기존 아파트의 경우에는 권리금이 높은 편이고 한 곳에서 오래 장사를 한 부동산이 있다면 경쟁에서 밀릴 수가 있다. 그렇다면 신규 아파트의 신규상가에 들어가서 처음부터 자리를 잡는 것도 생각해 볼 수 있다. 신규상가이기 때문에 권리금은 없지만 처음 분양권 때와 입주지정 기간을 끝으로 한동안은 수입이 없을 수가 있다. 아파트의 경우에는 입주지정 기간이 있는데 보통 이 입주지정 기간에 입주를 하는 것이 일반적이다. 

전세나 월세 같은 주거용 부동산의 임대도 계약기간이 2년이기 때문에 입주마감 뒤에는 매물이 나오는 경우가 극히 드물다. 모든 세대가 동시에 입주하기 때문에 입주지정 기간이 마감된 이후에는 한동안 매물 자체가 없으니 이 점을 꼭 주의해야 한다. 그리고 아파트 단지 내 상가에 일부 업종을 제한하지 않으면 부동산만 잔뜩 나와 있는 경우가 있고 그중에 살아남는 부동산과 폐업하는 부동산이 가려지는 데 시간이 꽤 걸리는 편이다. 입주 지정 기간이 끝난 후 한동안은 거래량이 적어 무척이나 힘들 수 있다는 것을 꼭 기억해야 한다.